2023-07-05
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2023-03-19
更新时间：2024-03-28 14:12:37 发布时间：24小时内 作者：文/会员上传 下载docx
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不知不觉天猫旗舰店已经运营了一年，从最初的产品规划、品牌定位。期间的团队架构、后期的战略规划，实属不易。原因主要是小城市人才少，招不到稍微对口的岗位。现对一年来工作总结如下。
一、产品规划经验
产品设计要整合品牌的现有资源去做大局规划在细分到具体的。大局规划分为：常规款(平民大众)罐装系列(办公室人群)礼盒系列(节假日送长辈送领导)定制限量款(特殊人群)，产品确定了就可以根据市场竞争对手及淘宝的热卖指数来确定你的价格体系。每个产品系列所呈现给买家的视觉，价格敏感度，卖点都是不相同的，所以主图、宝贝详情、都要根据产品的特性去打造。
二、品牌定位
确定了整个产品线，这样才能给品牌定位，一个品牌都是由一个个爆款组成的。所以前期中小卖家不要太注重品牌，毕竟销量好，赚到钱才是硬道理。但从整体规划而言，这个环节不可忽视，要想将品牌之印深深的烙印在买家的心中，咱必须从店铺所涉及到的方方面面部署，
品牌文化品牌责任感最重要的要属品牌logo，你的logo能不能让消费者一目了然，老客户能不能过目不忘?这些都需要从产品主图、店铺装修、包装设计、客服话术、宣传单页(售后服务卡)等细节入手，__我觉得应该是细节赢得回头客。
三、团队架构
大方向抓稳了，就该踏踏实实的一步一个脚印前进了，团队核心要属客服，为什么好的客服难寻?这是我之前一直所困惑的问题，其实到后来我才发现，一个再好的客服也是需要时间的磨练的，从产品知识培训，沟通技巧，打字速度，服务态度慢慢的循序渐进的考核，只有基础打牢了才能说考核i，转化率。因为在起点相当的水平上，客服转化率就是在对客服的个性化服务及服务跟踪在做比较。
现在卖家中心，基本每天都能看到多少销售额，但对于一个店铺的敏感环节，必须要重视起来，一个店铺的财务涉及到水电人员成本，广告费用，物流费用核算，只有确保每个支出和收入环节的明细报表后才能有效的控制好成本预算，确定下个月的目标，各团队一起朝着目标奋进，根据数据的反馈去发现问题，找到问题的根源，去优化，慢慢的让店铺成长。
主管发货，对于这个行业最重要的是需要有责任心，也就是要管的事情太多了，从前台客服引进的订单，到拣货包装，物品的管理采购，及下月的预估采购报表等等，这个岗位是个苦差事，但如果懂得安排和灵活调整还是相对比较轻松的一个岗位。
今后还需要多和其他卖家交流分享，哪怕有些观点不一定对，至少前辈们会帮你指出来，这样你也能得到一些经验避免少走弯路。
财务规划需要花费较多的精力来做具体分析，其中就包括现金流量表，资产负债表以及损益表的制备。流动资金是企业的生命线，因此企业在初创或扩张时，对流动资金需要有预先周详的计划和进行过程中的严格控制;损益表反映的是企业的赢利状况，它是企业在一段时间运作后的经营结果;资产负债表则反映在某一时刻的企业状况，投资者可以用资产负债表中的数据得到的比率指标来衡量企业的经营状况以及可能的投资回报率。
财务规划一般要包括以下内容：
(1)商业计划书的条件假设;
(2)预计的资产负债表;预计的损益表;现金收支分析;资金的来源和使用。
企业的财务规划应保证和商业计划书的假设相一致。事实上，财务规划和企业的生产计划、人力资源计划、营销计划等都是密不可分的。 要完成财务规划，必须要明确下列问题：
(1)产品在每一个期间的发出量有多大?
(2)什么时候开始产品线扩张?
(3)每件产品的生产费用是多少?
(4)每件产品的定价是多少?
(5)使用什么分销渠道，所预期的成本和利润是多少?
(6)需要雇佣那几种类型的人?
(7)雇佣何时开始，工资预算是多少?
一基础数据
仓库设计所有的的应用都是基于数据的，没有数据是无从设计，盲目拍脑袋有可能导致决策失误，造成重大的经济损失。因此，在做整体仓储设计时，首要任务就是要拿到供仓库设计的基础数据。
一般情况下，进行仓库设计，需要掌握以下基础数据：
1、 产品明细：产品SKU物料号、长宽高、重量、堆码标准、储存要求
2、 产品出库数据：入库明细、出库明细
3、 历史库存数据：建议拿1年的历史库存数据
4、 仓库硬件设计图纸：库内平面图、作业门/柱子/作业码头分布图、消防设备/照明设备分布图、仓库硬件参数：承重、地面类型等。
5、 未来仓库业务变化趋势：可以根据行业看1-3年或1-5年变化趋势。
二产品分析
仓库最基本的功能就是进行产品的储存和出入的作业。进行仓库设计时，首先是要对产品进行分析，不同的产品对储存模式、拣选模式、仓储系统都会有不同的要求。
在产品分析中，需要明确：
1、储存产品SKU数量；
2、产品包装规格：长x宽x高；
3、产品重量；
4、每种SKU产品的储存特性和要求；
5、每个SKU的堆码标准。
三数据分析
坦率讲，数据分析目前在物流设计行业做得不太好，基本处在统计层面而非分析层面。目前行业中，各个各的做法，有的用EXCEL人工处理，专业一些的也有在用专业软件的了。
从专业角度出发，我们建议大家采用EIQ的分析方法。EIQ分析是利用“E”“I”“Q”这三个物流关键要素，来研究配送中心的需求特性，为配送中心提供规划依据。该理论由日本铃木震先生提出并积极推广。其中，E是指“Entry”，I是指“Item”，Q是指“Quantity”。既是从客户订单的品项，数量，订货次数等方面出发，进行配送特性和出货特性的分析。
I：是指产品的种类；Q是指产品的出入作业量和库存量。EIQ分析是物流中心的POS系统，进行物流系统的系统规划，从客户定单的品类、数量与订购次数等观点出发，进行出货特征的分析。E（订货件数order entry）、I（货品种类item）、Q（数量quantity），是物流特性的关键因素，EIQ分析就是利用E、I、Q这三个物流关键因素，来研究物流系统的特征，以进行基本的规划。
在数据分析层面，基本需要进行EQ、IQ、EN分析，再对产品进行ABC分析。通过这些分析，我们可以明确产品周转率、sku流量和储存量。
四仓库作业流程设计
在工业生产作业中，每个环节每个步骤都是严格遵循生产作业流程的。仓储作业也是如此，按照工业产生理论，从货物入库，到库内处理，再到产品出库，也是一次严格的生产作业过程。因此，在仓库设计过程中，需要进行仓库作业流程的设计。
库内作业流程包括：
1、 入库流程设计：入库卸货如何作业，如何上架
2、 盘点流程设计：日盘、周盘、月盘、盘点方式
3、 出库流程设计：补货流程、拣货流程、装车流程
4、 单据传递流程设计：入库单据、拣货单据、出库单据、提货单据如何传递
五库内功能区域规划
不同行业对功能区域设计要求不同，例如快消品行业对于电商仓会有不同的功能区域要求。同时，相同行业不同的仓库类型区域功能又会不同，例如中央分销中心（CDC）和区域分销中心（RDC）。
仓库功能区域的规划，需要明确功能设计的原则，功能区域变量的定义和属性，结合二者进行功能区域进行设计。
以快消品行业为例，库内规划需要考虑以下功能：
1、 储存功能区域；
2、 分拣功能区域；
3、 备货缓冲区
4、 入库缓冲区；
5、 设备及充电区域
6、 托盘存放区域
六库内货位规划和设计
货位规划和设计首先需要考虑产品的储存方式，是随机、指定还是混合。同时，明确货位规划的原则，确定货物布局。由于本文主要还是规划和设计的思路，我在后面的系列的文章中也会对库内货位规划做专题讲述。
七仓库人员和设备投入设计
一个成功的仓库设计方案一定是在满足项目运作要求下效率最高效益最大还能满足未来业务发展的解决方案。仓库的硬件投入除外，仓库操作的人员和设备，是库内主要的成本投入了。我注意到很多研究仓库设计中，往往容易忽略人员和设备的投入。如此下来，方案可以做的高大上，但往往在实际操作中无法落地。
人员和设备投入可以考虑以下因素：
1、 人员投入：仓库管理岗位、仓库操作岗位、系统处理岗位等，高峰低谷人员如何配置？
2、 设备投入：储存设备、搬运设备、系统设备等。
八规划和设计方案输出
完成以上步骤之后，需要输出整体仓库方案，建议输出的内容包括以下：
1、 功能区域布局图
2、 仓库CDA规划图、3D图纸
3、 如有条件也建议输出仿真模拟视频。
4、 作为仓储项目的项目经理，你往往还会需要一份仓储投入产出分析表。
九设计工具
仓库设计项目往往需要设计工具的辅助，目前市面上有很多不同的软件和工具，非常有用，例如：FLESXIM、CDA软件等。
（1）营销规划管理
团队面向毕业生提供产品和服务，主要是在毕业学期为毕业生提供学校、集体、个人纪念品。运用我们掌握的科学的工具分析、团队对市场需求的调查分析，判断出我们现在的毕业纪念品市场选择是合理的，并对未来市场进行了合理的规划，包括： 短期：主要大力度宣传我们团队的产品和服务，尽量人尽皆知。 中期：进一步完善团队的管理制度，对售后情况进行市场调查及时了解消费者的满意程度以及剩余市场。
长期：此时，产品已经具有一定的规模，为扩大规模，节省资源，加快发展速度，对产品进行完善，提高服务质量。
（2）销售平台管理
解决谁来卖的问题，团队成员主要由燕山大学12级通信2班6名学生组成，我们都有着一颗热爱母校的赤诚之心和自主创业的奋斗目标。团队成员中，有人大胆果敢，不畏困难，解决出现的问题；有人富有创新精神，提出新奇的创意；有人细致耐心，能发现容易被忽略的细节和漏洞，妥善处理好财务管理等问题；有人开朗大方，善于交际，是团队中的润滑剂，更是良好的业务公关；有人思维敏捷，善于捕捉商机，有创业者的精神，是团队的领头羊。品质优势互补，能够同进退，共患难。建立起优质的销售环境，激活团队，实现业绩倍增。
（3）销售进程管理
（4）客户服务管理
解决如何重复卖，在提高产品和服务质量前提下，建立标准化客户服务体系，提升客户忠诚度。与学校建立长期和合作关系，良好的口碑是最好的宣传广告。全方位打造企业服务理念及制定服务标准，打造以顾客为导向的服务体系；让企业通过服务营销培养呵护忠诚度、增加转介绍率、创造销售机会及二次销售。
（5）客户关系管理
解决如何永久卖，团队将建立客户分级管理标准，实现客户终身价值最大。整合优质客户资源,建立CRM系统，避免客户资料因员工离职而流失，让公司掌握客户资源最大化。
（6）风险防范
解决如何安全卖，实现销售过程中的风险和价值平衡,确保销售过程更安全。控制合同风险、财务风险，应收账款及时回流，全面、及时掌控企业销售风险动态。
（7）团队人员管理
制定产品规划、战区规划、组织规划，确立营销目标，制定营销战略规划，有步骤的提升市场占有率，吸引高级人才。业务员要管理监督及催促订单，记录其订单账目及细则，注意订单的流失，注意工资的记录。
本团队要求每一个员工都必须严格遵守企业的规章制度。同时，也希望每个员工都勤恳工作，认真负责，有敬业精神，可以和所有成员和谐相处，积极协调工作，为团队取得最大利益。
（8）资金管理及流动
该项目主要为产品和服务，需要投入的资金较小，可以以股东融资、小额贷款、拉动外联等形式集资。经营中注意账目的记录，有帐有票有据，详细记录资金的流动，收取定金开发票珍求信任，注意坏账，服务对象为毕业生，注意催触，在毕业前收回账款。
酒店定位策划书
常州***产权式酒店项目定位（操作）报告
一、项目规划思路及定位概述
（一）、规划思路及定位
本项目处于常州新老商业中心的中心地带，大常州市政规划的中央生活区中心位置，周边生活DNA配套设施成熟完整，位置极佳。辐射范围内的常住生活人口达50万，离常州高新技术开发区及各大工业园区10分钟车程，商业中心5分钟车程，新市政府行政中心5分钟车程，项目定位为CBD中央商务核心标志的元素完全具备。 根据项目规划要求，，规划为“南北双子座”形式——南楼主要为快捷酒店及商务办公，北楼为纯酒店，共用酒店大堂。酒店1—3层为酒店大堂及整体商业，面积大约为120_平方。4层以上为产权式酒店面积大约为90000平方。
（二）、规划细节：
1层规划为独立门面及酒店大堂
2—3层规划为整体商业，可以通过整体出售或招商形式，进驻为酒店配套服务类商业项目，例：健身房，茶吧，餐饮，娱乐等。
4层以上，南楼快捷酒店模式面积控制在50—100平方，可根据客户的要求进行菜单式装修，可自住，或交由酒店管理公司经营管理，获得固定投资回报。北楼纯酒店模式全部为套房式装修，统一由酒店管理公司经营及管理，获取每年固定投资回报收益。
此规划的优点体现为：
1） 节约开发成本，土建及安装费用降低
2） 丰富了产品类型，有利于扩大目标购买客户群体
3） 全新的投资概念，产品卖点增加，客户投资方式多变，增加投资信心，有利销售
4） 项目后期经营管理模式灵活多变
二、销售模式概述
针对项目体量较大以及规划要求限制的特性，在销售组织上，采用以下销售策略：
1）南楼快捷酒店及商务办公产品形态采用客户一次买断，自主选择经营方式的模式。客户可以选择自用（无回报），或者与酒店管理公司签订约定期限的委托经营模式，获取固定回报或分红。在销售组织过程中，做好前期客户积累，根据客户需求的比例，合理分割产品空间，为销售控制中的楼层安排及产品形态划分做好基础。
2）北楼纯酒店产品形态全部采用客户一次买断，全权委托酒店管理公司经营管理，获取固定回报。
销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）
目前产权式酒店的经营模式主要有：
具体类型为：
（1）.省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：
☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的10%的固定金额每年支付业主投资回报。
☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。
☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。
（2）.利润共享型：
☆获得年度客房利润分红。
☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即： 业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数 业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和
业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。
☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。
☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用 元/天，其中包含易耗品等 元/日.套（分户型、面积收取）。
公司上半年工作简报
我公司今年上半年的工作，总的来说，是围绕提高经济效益这个中心，以提高产品质量为重点，以搞活市场为目标，开展了整个食品工业的经营活动。
第一、集中力量，编制了今年的各项规划，并进取组织落实。上半年，我们组织人力，经过调查研究，制订了全年的生产销售计划、产品质量升级规划、增加品种花样的规划以及科技工作规划等，在此基础上，层层组织落实。从此刻看来，各项计划执行得还比较好。
第二、千方百计组织生产，创造了比较好的经济效益。上半年，各工厂克服了供电偏紧、某些原材料不足等困难，努力生产，六个月的工业总产值实现了xxxx万元，完成年计划的百分之五十六点二，做到了时间过半，完成任务过半，并且，还比去年同期略有增加，增长幅度为百分之一点四。几个主要产品产量，除肉制品由于肉源供应不足，有所减产外，其他都超额百分之三至五完成了今年上半年的计划，比去年同期也都有不一样程度的增长(详见报表).实现利润xxx万元，完成年计划的百分之五十一点二，比去年同期增长百分之零点五六。
第三、围绕市场需求，搞好了食品供应。今年春节物资供应，比过去任何一年都好，不仅仅货源足，并且品种花样比较齐全，做到了帝领导、商店、群众”三满意”。
第四、狠抓了产品质童，多创优质产品.在年初，我们组织各厂开展了产品质量联查和创优活动。并按品种分类，制订了各种食品的质量标准，汇编成册，发给各工厂执行，实行产品生产标准化，科学化，稳定和提高了产品质量。截至六月末的统计，我们有六个产品被评为国家级的优质产品、八个产品被评为部级优质产品。二十一个产品被评为省级优质产品，五十六个产品被评为全省食品工业战线的优质产品。
第五、全面开展了创“四新”活动，大大增加了品种花样。今年的“创四新”(新产品、新品种、新造型、新装演)活动，我们采取了“三个进取”(进取恢复传统风味产品、进取引进外地产品、进取研制新产品)的方法，共搞出了八十多个新品种，如电视qiāng、磷脂糖、智力巧克力糖、杨梅露、鲜桔汁、南豆腐等，投放市场，很受欢迎。异常是儿童节前，生产了一百多个、儿童食品和强到J食品，在两个副食品商店展销，有一部分产品还送到北京展销，都很受欢迎，北京几次来电要货。
第六、加强了科技管理工作。今年以来，从公司到工厂都认真贯彻了中央十四号文件，建立健全了科管机构，充实了人员，制定了科研规划，从省、市科委争得了xx万元的科研项目补助费。组织了两个项目的技术鉴定.对推动食品科研和整个食品工业的发展起到了必须的作用。
第七、结合企业整顿，开展了企业调查，加强了经营管理，提高了经济效益。并且，对亏损的企业，试行了盈亏两条线的包干办法，促进企业不断改善经营管理。
上半年，工作上存在的主要问题：有的企业领导思想满足现状，缺乏进取心，跟不上形势发展。有的产品质量不稳定，时好时差。某些原材料供应不足，影响生产正常进行。
一、项目介绍
本店是一个资金投入低、消费人群广、回收成本快而且门面非常好找的创业项目，一般除了保留3个月左右的店租、人工和日常开销外，奶茶店经营管理不用太多周转资金，非常适合小本自主创业。我们店名为“茶物语”，易记顺口，可以让人很快记住。我们的目标是以一般奶茶店不具有独有的特色吸引顾客而获取大的利润，用一年的时间打响“茶物语”名声，建立品牌效应并积累资金后，通过调查试点后，把运营扩张到其他市场，获得更大的利益。通过在经营的过程中不断改革，逐步完善，形成口碑，扩大市场占有额，形成连锁“茶物语”奶茶店。
二、行业分析
奶茶、咖啡属于大众消费，消费者甚多，主要以青少年学生为主，不管是现在的市场需求还是未来的市场需求都极大，不过奶茶店行业竞争也很激烈，我们必须做出特色才能不被淘汰，才能在行业中脱颖而出。目前奶茶店口味大多雷同，所以我们要想做的出色，必须创新，例如增加新的口味、使用奇特有趣的杯具，让顾客耳目一新。同时要注重奶茶店的卫生，让顾客一走进奶茶店就有一种干净清新的感觉。
对于产品的定价，我们会根据不同的口味定出不同的价格，一般在3。5元左右，和市场平均价格相同。我们采取产品竞争优势，以产品的质量和特色抢占市场份额。
由于类似的店众多，进入该行业比较困难，而且大多顾客有惯性消费心理，取得行业竞争优势比较困难。所以我们会在开业前期以高质量低价格来取得进入市场的通行证，并且会有促销和特殊活动，具体的会在产品和服务中介绍。
三、产品/服务介绍
本店主要经营各种咖啡、奶茶，另外，为了满足顾客的消费需求，同时经营双皮奶、刨冰、奶昔，各种果汁及饮料和各种小吃，如各种口味的瓜子和烤翅等。为吸引顾客，本店会通过不断地尝试来研发新类奶茶，新类奶茶会成为本周的推荐饮品，在推出的前两天会特价销售，如果反响好的话会成为本店特色产品。为了不被因模仿而被超越，我们会不断地推出新产品、节日产品和周年产品。如情人节：推出情侣奶茶，光棍节：推出单身奶茶。不断地因特色而吸引顾客，使顾客对本店印象深刻，并逐渐地形成口碑，成为企业的无形的品牌资产。
另外可以通过把调味技术结合调酒工艺要求来操作，这是一种质的飞跃，也是一种艺术享受。奶茶的主要成份有：奶粉、茶叶、糖、水(及冰)、香料(珍珠奶茶还包括珍珠)。不同的水做的奶茶味道相差很远，你用的是自来水？还是矿泉水？还是山泉水？海水？过滤水？这是完全不同的，山泉水虽然贵，但口感好，产品好才能有回头客。冰也是，制冰的程序也会严重影响每杯奶茶的品质。所以，为了企业长远的发展，作业人员有真正的学会奶茶技术。基本要懂得：1、学会品味奶茶；2、原料成份配方；3、调味份量与时间；4、设备的应用与调味火候；5、调味手法；6、奶茶的保存；7、奶茶的包装要求；8、奶茶的变化，包括样变与质变，比如：拉花。
四、店面选址
奶茶是一种快速消费的休闲饮品，完全是一种可有可无的东西，因此，如果如果选址不好，那就没有人会“不远万里”的跑去专门喝你一杯奶茶，繁华地段是最佳选择。这是毋需考虑的事情，但繁华地段的高成本却是不得不考虑的。所以要按自己的投资能力和竞争能力进行找选址，要看到现时的铺位情况，也要对以后发展情况作估算。要对铺位消费水平进行评估，低消费的地方不宜大投资；同样的，高消费的地方不宜低投资。还要考虑旁边或是周边有无同行，价格质量怎样，如果找的铺现在没有竞争，以后有无可能出现竞争者等等。特别对于我们这种资金短少投资者，在赢亏平衡测算里会根据数据“对面的铺租不要超过平均最低营业额的15%”来确定店址。学校周边是很不错的位置，学生多，消费也会多。另外，补充一点，买奶茶的顾客中，女性居多，所以如果是女孩子，尤其是年轻的女孩子多的地方，毫无疑问是好地方。
五、装修与设备购买
装修是按照投资额度及消费水平和产品搭配情况来进行装修设计并装修的。装修的风格要做到大概符合消费能力，又显得舒服、卫生、简洁、大方。特别地，针对年轻人的观念，要设计较有特点，让年轻人喜欢。特别注意吧台的流水设计，要根据产品需求和设备配备情况进行程序设计，操作流畅的同时尽可能考虑产品的更进和设备的添加所需空间。这里面也包含水电的布局和水力电力要求。
设备是按产品菜单来采购的。好的高质量的设备就能做出更多的上品质的产品，而且能提高速度和效率。店面设备要和店面水力电力拾配得上，特别是店面小的步行街区，要考虑另找厨房的配备协调。奶茶的制作一般要用到如下设备：
1、封口机
带有计数器，一般卖炊具机械、封口设备的店里有卖，每封一下口，计数器都会记一下数，无论电源有没有接通，这是一种机械计数。封口机选购时要注意，找个杯子封一下试试，把温度调到170度左右，按下大约一秒多钟，取出看有没有封住；再稍微用力捏一下，看封得结实不结实，有没有封得不结实的地方，有漏气的小孔。再要注意看封口膜切得是否整齐，有没有没切断，也就是看上下模平不平，齿刀锋不锋利。
2、封口膜
一般卖封口机的地方会附带销售，选购时要注意，封口膜不能太厚，太厚了容易封不住，而且插吸管的时候会很难插破，用力过猛，要么把吸管插坏，要么把奶茶掉到地上，要么一不小心把杯子插破。从用料方面考虑，太厚的一般都不是什么好料，会很脆，一插就会裂一道大口子。
3、冰柜
一般购买双室冰柜，一半冷藏，一半冷冻。
4、杯子
卖塑料制品、塑料袋等的店里有卖，卖封口机的店里也会附带销售，一般是20xx个一箱，不单卖。杯子的价格相差不大，质量却相差不少，而且杯子很重要，一定要多跑几家，认真选购。选购时要首先看料的厚度，太软的不行，用力拿会把奶茶捏出来，不用力又拿不住。最好在家先拿一杯水感受一下，然后买的时候拿在手里感受一下看厚度够不够。还有最重要的一点是：杯沿的结实程度。杯沿要够厚、够结实，关键是用料要均匀，这样盛满奶茶时，用手提杯沿，才不会洒掉。杯子太薄、杯沿太软的杯子，会大大破坏顾客的心情，而且在怀疑杯子质量的同时，一定会怀疑奶茶的质量。
而对于在店里消费用的杯子，可以尽量多跑几家店，要选择奇特新颖的杯子，让人惊叹的作品，而且，可以有多种款式，每种款式量不要购买太多，才会让人有好奇的心理。
5、吸管
卖塑料制品、塑料袋、杯子等的店里有卖。一大包总共5000只，每一大包里又有100只的小包，可以买几小包，不过会贵一点。选购的时候主要要注意用料的厚薄，不能太软，如果你选购了过厚的封口膜和过软的吸管，那么你的顾客将会因此丑态百出。选购的时候拿吸管的尖端往自己手指上压一下试试，如果手还没感觉有多痛，吸管的尖已经弯了，那就是太软了。吸管的形状要有特色，可以用别人不常用，不敢用的种类。
6、搅拌机
西贝乐牌的比较好。不管是材料还是运行时间等，都比九阳等乱七八糟的牌子要好一点，价钱也不贵，这个最好到大商场里买，售后服务比较好。
7、饮水机
为了节约成本，我们可以选购台式的。由于饮水机的主要部件就是一个加热器，所以我们没必要买什么名牌的，只要注意内胆是不锈钢的，一次盛水不要太少就行。冬天的时候需要的热水多，可以动手做一个另外的设备来解决。
8、容器
糖、奶茶粉、奶精、珍珠等，都需要合适的容器来盛，这些东西可以按自己的喜好来购买，不过要注意的是，这些容器都要有盖子，其一这样比较卫生，其二，热天、下雨天，原料都容易结块或融化，不用时及时盖上盖子会好一些，像保鲜盒、调料盒等都是不错的选择。
六、市场分析与预测，竞争者分析与本店特色
需求在现阶段处以较大阶段，在未来有增长的趋势。现阶段竞争者大多都不具特色，少数具有特色的企业又没有推广。所以本企业要在进入市场后占有一定的市场地位就要努力创建特色，以独特方式吸引人群。在经营过程中要注意同行的产品、服务等情况，如果有很好的收益，要及时地借鉴。
七、营销策略
1、广告
2、促销计划
A。办理会员，25元/人，一次性消费满20元是可免费办理，会员使用会员卡可打9折，而且会员在生日会收到本店送出的祝福和礼物。
B。使用奇特新颖的杯具和吸管类工具，让人有耳目一新的感觉。
C。采用情侣杯具和吸管，情侣来时，可以推荐情侣套餐，并送情侣礼物。
D。在各种节日时，推出节日特别产品及活动，以此吸引顾客。
E。在一次性消费到15元时送出小礼物。有时可以送本店特别定做的有本店店名的T-shirt，不仅欢愉了顾客，同时可以提高本店的知名度。
3、价格
在每次推出新产品的前两天会有特价，其余的按市场平均价格来售出，在后期有了自己的品牌的时候适当提价。
4、队伍管理
各人员做好自己的工作，在重要事务中有店长召集人员进行讨论并作出决策。
5、服务
店里人员统一做好服务工作，保持良好的心情，要对顾客仔细礼貌，不能对顾客发脾气。
八、风险与风险管理
为防止人为的破坏与偷盗，奶茶店店24小时尽量不离人。每天夜里安排两名人员值班，时间从晚7：30至早7：30，早7：30后由其他主接手看管，直到正常营业时间(上午10：00)。本店随着未来店面的扩张或营业额的增加会保险投入。
九、中、长期规划
假如实际情况不如现在的预期规划这么理想，我店会及时调整营销战略，两年内依然亏损就处理全部设备设施后关张停业。一年后，如果按预期计划获利的话，计划在未来一至两年内扩大营业面积，安放几套沙发建立更加舒适的娱乐形式，同时在店内配有音乐，如果条件允许，可以加入吉他弹唱与点歌模式，给顾客提供更舒畅的环境。在三年后，如果奶茶店营业额依然稳定的话，考虑在其他市场再建连锁店面。
工作总结及规划
个人工作总结
20_年即将过去，在这近2个月的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，临近年终，我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把明年的工作做的更好。下面我对2个月的工作进行简要的总结。
我是今年12月份到公司工作的，负责泰州海陵区南区，之前虽从事过销售工作，但对于销售快速消费品是没有什么*的销售经验和行业知识的。为了迅速融入到这个行业中来，到公司后，一切从零开始，一边学习产品知识，一边摸索市场，遇到销售和产品方面的难点和问题，我经常请教区域主管和经理和其他有经验的同事，一起寻求解决问题的方案和对一些客户研究针对*策略，取得了良好的效果。
通过不断的学习产品知识，收取同行业之间的信息和积累市场经验，现在对本区域的市场有了一个大概的认识和了解，把握客户的需要，良好的与客户沟通，因此逐渐取得了客户的信任。在不断的学习产品知识和积累经验的同时，自己的能力，业务水平都比以前有了一个较大幅度的提高。
存在的缺点:
对于本区域市场了解的还不够深入，拜访各户的次数不够频繁，本职的工作做得不够好，不能真正地把客户掌握在手，影响市场部的
销售业绩。
客观上的一些因素虽然存在，在工作中其他的一些做法也有问题，主要表现在:
1)
市场仍会按照此规律发展，房屋总价款的进一步下调不可避免；换言之，市场房屋的整体性价比会越来越好。
第二章：产品研究及分析
专家普遍认为，北京的房地产市场已逐步走出了概念竞争的怪圈，伴随着市场成熟的脚步，已经步入了产品竞争时代。产品的优劣直接影响销售的最终结果。
一、产品优劣势分析
本案位于朝阳区工体东路8号、10号院，地处东二环与东三环之间、平安大街延长线与朝外大街之内，距东二环公里、距东三环公里；项目地块西隔工体东路为工人体育场游泳馆，东隔东大桥斜街为三里屯普通居民住宅区，南临北空干休所，北邻北京警备司令部武警办公大楼。项目占地公顷，属典型的“插空”项目；规划总建筑面积万平方米，建筑密度31%，容积率。
从建筑形式上属于围合型高板和塔连板形式，规划方案难度较大。针对本地块周边的市政设施、交通道路状况、配套设施等诸多因素综合考虑，对该规划项目作如下分析：
1、项目优势分析
（1）、地处东二、三环之间，是公认的的高地价区位，土地使用权的获取来之不易，绝对区位上乘。
（2）、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘，商业气氛浓厚，同时可分流四大核心区域的客户，区域内目标客户大多具有一定的经济基础和相应的消费能力。
（3）、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消费场所；综合考虑，有一定的投资空间，经概念提升、整体包装策划后，除纯居住功能外存有一定的投资租赁市场。
（4）、所处区域市政道路状况良好、周边配套设施齐全，特别是商业配套、健身、餐饮、娱乐场所多，并且整体区域内远景规划较好，对客户心理影响会较大。
（5）、与本区域内其他竞争项目相比，周边现状绿化较好、树龄长、污染小且与大型公园相隔不远，在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取静”的项目；
2、项目劣势
（1）、相对区位一般，东离国贸商圈，西距朝外商业大街都有一定距离，属于“都沿边，却又不全是”边缘地带，商务气氛不浓。
（2）、四邻小环境较差，处于北京旧有居民区的包围之中，纷乱嘈杂，居民素质不高，文化气息不够理想，对业主的日后生活会有一定的影响，不适宜建高尚纯居住区。
（3）、项目规划方案受地块形状、四至状况制约严重，人口密度大、建筑密度大、容积率较高、楼体布局难度大，狭小的中央庭院也不利于园林景观环境规划设计，会给销售带来较大压力，特别是进入后期销售阶段随着工程形象的拔高，视觉效果会越来越差。
（4）、项目地处朝外及平安大街延长线之间，交通状况在上下班高峰期拥堵严重，若遇工体有大型演出、比赛，则更加不理想。
（5）、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例，不利于销售利润的实现及项目档次的提升，并且与项目整体定位于高档相矛盾；且部分户型套内面积分配相对不合理，即相对于套内户型总面积，次卧、厨房的面积过小不符合目标客户的舒适生活习惯；
（6）、区域内可替代产品较多，与区域内各竞争项目相比，本案建筑规模、工期及入住时间存在较大劣势，地下车位数量也不足，客户容易被分流。
二、规划研究及产品定位
通过产品优劣势分析可以得出如下结论：该地块既有先天的不足也有鲜明的优势，不菲的地价决定了它只能做中高档产品，为了挖出其潜质来我们必须对项目的产品定位进行细分，而只有对目标客户的需求做细致研究，才能有针对性地做产品细分。
1、产品规划研究
从本宗地地块形状来看呈楔形，不十分规则，属东西向长、南北向短的不好利用地块，体现在规划上就是东西向房屋必然多于南北向房屋；加上地块北侧为北京警备司令部办公用房，直接导致地块南侧的使用受到限制；再加上地块整体为近方形，只有做出围合才能提高土地利用率，这就不可避免地出现多处拐角结合部的“死角”房屋；这些在规划上不可逾越的障碍直接影响到销售价格的提升及销售利润的实现。很难想象出，这里能够规划成纯居住高尚品质社区，恐怕也难塑造成高尚的办公环境。假如仅从本项目目前的户型面积设计及所处区域地段来看似乎有这种可能，但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位，而这两点又恰恰是为本项目不可逾越的障碍；另外，向西的朝外大街，向东的三环沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多，因此作为纯办公用房也不太现实。
2、目标客户研究
（1）、因故不能或不愿离开该区域的成功人士，追求一定的舒适生活，向往拥有朝向好、面积适中偏大的户型。
（2）、向往便利的运动、健康，追求时尚，工作单位十分接近的年轻的准成功人士（包括一些运动员）。
（3）、中小规模个体经贸公司，业务便利，商住两用的需求者。
（4）、看准独特的位置、商机和产品的个性，用于投资的成功人士。
理由是：
（1）、规划方案可以做到一定数量的好朝向较舒适性的房子。
（2）、工体、海底世界对一些年轻、追求健康、快乐生活一族有无穷的魅力，有一些运动员希望就近有一处住所，有一些富裕的铁杆国安球迷希望在工体旁边有一处不大的“第二居所”。
（3）、本块宗地处于周边三大商业、商务核心边缘的市中心地带，可满足一些中小个体经营者居家办。
（4）、本块宗地位于第一、第三使馆区和几大商务、商业区的边缘，只要户型面积合理，便具有一定的投资概念。
（5）、居家办公和投资型客户对户型朝向的要求并不十分敏感，可以解决本项目东西向房屋过多的劣势，推出板式办公楼的优势。
3、项目定位
商住两用+投资概念
4、建筑规划的调整
（1）、保留正向大面积的居住功能为主的偏大套型设计。
（2）、把两个楼座的衔接处设计成投资或商业用房户型，面积不宜大，拐角可适当进行功能修改。
（3）、建议将楼体结构确定为框架结构，以增加室内外空间的可变性，从而增加部分房间的开间程度。
（4）、装修标准选用菜单式精装修方式。
（5）、在立面的表现上应与东部城市的整体相和谐并有适当突出、夸张的表现，既要有现代感，又与投资人心态相吻合，色彩选用上应冷暖色对比较为明显，在二者间又要有适当的过渡。
（6）、在阳台和窗体的表现上，应从整体上考虑细节，局部采用变化，力求新颖、实用，使客户从效果图上就有一种是成功人士居住地方的感觉；另外，在充分控制成本的前提下，尽量注重新材料、新工艺的运用，尽量避免市场上产品相似化、趋同化的弊病，寻求独到将是我产品设计的第一原则。
第三章：项目营销总体战略构想
营销，从本质上讲，是产品个性化的最大张扬。
实践证明，抓住产品独有的特征，进行最强有力的差异性宣传，是实现销售利润最大化的根本法宝。
该项目独有的特征是：
1、紧邻在北京人心目中无可替代的国安主场——工人体育场，这是一个市中心的、大型的、综合型的、有着特殊定义的集体育运动、休闲娱乐、大型演出于一体的场馆；此外，还有一个综合性的室内工人体育馆。
2、紧邻生活在北京这样一个内陆城市中的年轻父母及儿童心目中的第一个海洋生活缩影的水晶宫——富国海底世界。这两个所在是全北京崇尚健康生活，维护京城尊严的成年人和渴望大海、渴望自由的少年儿童的心灵圣殿。
紧紧抓住这一其他项目所不及的差异性特征，喊出“运动就在家门口，健康生活每一天”的响亮口号，进行主题概念的演绎升华，提出“泛会所”的概念：“成人会所在工体，儿童会所在海底”，把“足球运动与国安主场”的热点以软性文章、各种出其不意又合情合理的推广活动结合起来进行操作，扩大项目的影响度和美誉度；通过金牌的物业管理服务，把健康居住和家居办公、投资理财有机结合在一起，定能取得最快速的、最有效的市场轰动效应。不足400套住房在1000多万人的关注下消化掉应该不成其为太大的问题。
总之，“运动·健康”是该项目唯一可以在最短时间内形成影响力的着眼点和发力点，也是最容易演绎的时代话题。产品的风格应是内部使用功能的便利实惠和外部形象的现代相统一。
建议人：
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摘 要：本文以185团旅游规划为背景，通过对185团旅游资源条件的分析和旅游发展的定位，提出适合兵团小城镇的旅游产品开发策略。
关键词：旅游规划；旅游产品；185团
一、引言
旅游产品规划是旅游规划的核心问题，旅游产品是一个复合概念，在理论上指旅游者旅游一次所获得的整个经历。旅游产品具有综合性、无形性和不可转移性、生产消费不可分割性、不易贮藏性、易于折损性等特性。广义的旅游产品包括旅游交通、住宿、游览观光、娱乐项目、购物服务、旅游日程和旅游线路、其他专门服务。本文试以新疆北屯185团的旅游产品规划为例，阐述兵团小城镇旅游产品开发的特点。
二、185团旅游资源条件分析
185团旅游区位于中哈界河―阿拉克别克河东侧，成南北走向（界河由北向南流入额齐斯河）。边境地缘区位优势和良好的自然环境构成了185团边境旅游的发展提供了良好的条件，自然景观类旅游资源主要有“永不休息的哨兵”眼睛山、“心灵天堂”白沙湖、“中哈友谊”白桦林、“沙漠火焰”红叶林、“边境驼铃”鸣沙山、我国唯一流入北冰洋的河流――额河第一湾等。一代代军垦战士悠久的屯垦戍边历程给185团留下了一批批丰富的人文资源，如西北边境第一连――185团一连；为纪念抗洪自救保国土事迹而建立的抗洪守土纪念碑；北至阿黑吐拜克，南至额尔齐斯河北湾，沿阿拉克别克中哈界河一线的四座边防望塔；具有爱国主义教育意义的沈桂寿升国旗旧址；与哈萨克斯坦接壤的国界线等。
三、旅游发展定位
185团旅游项目定位是以生态观光、红色旅游、渔农生活体验为核心，着重发展绿色农业休闲、生态观光度假、沙漠运动探险、爱国主义教育基地等旅游项目，并注重不同类型项目的搭配组合，形成丰富而独具特色的旅游项目组合。
发挥185团自然与生态的资源特色，突出军垦文化内涵，强化边境旅游主题，与阿勒泰地区“金山银水阿勒泰，人间仙境喀纳斯”的旅游形象及打造世界一流生态度假休闲旅游基地的“十二五”规划目标相契合。以“西北边境第一团・异域额河第一湾”、“慢城・慢生活 魅力185”、“观沙山、听额水、慢生活”为形象定位，以“185团――中国西北边境的第一个慢城”为形象口号。
四、旅游产品开发
针对185团旅游资源特点和优势，以边界观光旅游产品为核心，以红色旅游产品、文化观光旅游产品和生态休闲旅游产品为重点支撑，以众多专项旅游产品为补充，打造针对市场的独具185团特色的“六大精品”的复合型旅游产品体系。
1.屯垦戍边红色旅游产品。185团由于地域上的特殊性，造就了旅游资源的独特性，有可能成为风格独特、内地难以竞争的旅游目的地，而屯垦戍边的悠久历史和军垦自强不息、团结实干的光辉业绩对于当代人也具有很好教育意义。
开发边境旅游，第一可以满足游客特殊的心理需求，感受边境的独特现象和景观；第二作为爱国主义教育基地，可以满足学生族旅游和求知的欲望，而且符合国家科教兴国的基本国策。既可以得到政策上的支持，也能够逐步树立起185团边境旅游业的良好社会形象。通过现有的西北边境第一团展览馆、中哈国界线、夫妻哨所、抗洪守土纪念碑等景点，积极开发边境旅游产品如国旗、纪念彰、纪念册等，策划旅游项目如科学考察基地、爱国主义教育基地、夏令营基地、冬令营基地等。
2.自然生态观光旅游产品。以欣赏、享受、了解、宣传和保护自然生态环境为目的和内容的生态旅游是未来旅游发展的大趋势。发挥185团自然与生态资源特色，突出文化内涵，应重点围绕森林、河湖、草原、沙漠进行生态观光旅游产品的开发。
3.沙漠景观体验旅游产品。沙漠充满着神秘的色彩，对于长期生活在城镇的人们来说，沙漠休闲旅游有着丰富而特殊的活动内容，如沙漠探险、科学考察、沙漠野餐、沙漠露营、滑沙、沙漠运动、沙漠中观星赏月等项目，满足不同层次游客的需要。185团可以利用丰富的沙漠资源开发多种形式和内容的旅游活动，如沙漠探险游、治沙环保游，购置沙漠摩托车、四驱车、卡丁车，举办各种形式的旅游活动；举办沙漠驼队探险活动，沙漠越野车比赛，低空跳伞活动等。
185团拥有与其它地区相异的植物资源和动物资源，可开展沙漠植物观赏、沙漠珍禽动物观赏、大漠风景观赏、沙漠博物馆游览，开发植树旅游、观沙漠绿洲、观沙漠珍稀动物等旅游项目。冬季185团的沙漠雪景丰富，且雪柔软，可利用度较高，可以开展冬季沙漠雪上活动，沙漠雪景观赏等项目。
4.额河水域休闲旅游产品。这一类旅游产品共同的特点就是以休闲放松为目的，游客在游览中追求舒适和享受，因此商品设计要考虑到这一需求，使游客获得最大的心理满足。依托额尔齐斯河这一旅游资源，可以将商品设计成休闲娱乐商品系列。
位于185团南部的额尔齐斯河，河段水面宽阔，岸边林木茂密，哨塔、巡逻艇、渔火、渔人形成独特的风光。河口建有码头，可开发丰富多彩的水域娱乐活动。在码头周围可开发供租赁游船、划艇、遮阳伞等水域休闲用品，另一方面应当把形态各异的沙雕、沙盘作为重点开发，使游客充分体验休闲的乐趣。
5.休闲观光农业旅游产品。休闲观光农业兼顾农业和旅游业的发展规律，同时兼顾环境保护与生态平衡。其目标市场主要是城镇。观光农业要顺应城镇居民回归自然、崇尚绿色的心理需求来进行旅游开发，185团休闲观光农业以现有资源条件和客源市场为基础，以观光农园、民宿、渔业观光园为主要形式。
185团团部附近的原八连和十一连土壤条件较好，且靠近一级服务中心，具备发展观光农园的条件，可以开发成熟的菜园、花圃等，提供游客入内摘果、拔菜、赏花，享受田园乐趣。185团景区主要分布在距离团部约30km的一连、二连附近，在此开发民宿，可以采用独特的建筑造型、精致舒适的房间布置以及田园式的居住环境，融合185团的自然人文环境要素，再加上创意和美学元素打造成颇具特色、不同主题的民宿产品，使民宿自身成为旅游吸引力的一部分。
6.冬季冰雪旅游项目。冬季冰雪旅游项目是现代国际旅游业的重要组成部分。阿勒泰地区是我国降雪最丰富，降雪时间较长的区域，具有建立雪城形象的资源条件。185团冬季沙漠冰雪景观要优于阿勒泰地区，可开展沙漠冰雪观光、冰雪艺术、冰雪娱乐，未来可发展室内滑雪。
参考文献：
[1]吴必虎.《区域旅游规划原理》[M].北京：中国旅游出版社，20_.
[2]哈尔滨工业大学城市规划设计研究院.新疆北屯185团总体规划[Z].20_.
一、前言
随着就业形势的日趋严峻和企业对员工的要求日益严格，在我正式踏入工作岗位之前，做一份有效的职业生涯规划是十分必要的！机会只会青睐有准备的人，时间只会为掌握它的人服务。哈佛大学的爱德华·班菲德博士对美国社会进步动力的研究发现，那些成功的人往往都是有长期时间观念的人。他们在做每天、每周、每月活动规划时，都会用长期的观点去考量。他们会规划五年、十年，甚至二十年的未来计划，而那些成功的人往往是那些规划好自身的职业发展道路的人。做好一份职业规划，这可能会影响未来的生活！
二、自我分析
我是王冰，今年20xx年从各高等院校毕业的自动化专业人才数不胜数，加之我国现在还没有脱离世界范围内的经济危机，岗位相对的减少很多，所以对我们来说有利也有弊，所以制作一份有效的职业生涯规划是迫在眉睫的！
四、我的短、中期规划
短期规划：
第一，我要在三个月内将公司的规章制度企业文化牢记于心。
第二，在半年内自身要完全融入企业文化，与老员工处好关系，并努力的提高自身的技术水平，力求尽快转正。
第三，两年内，可以独自担任工厂简单的设备维修，并且为适应社会对全面人才的需要，完成自身英语等级的考试和青科大的自考。
中期规划：
第一，丰富自身的课余生活，用一年的时间完成钢琴的基础学习，但是不能放弃专业知识的学习。
第二，第四年开始着手技师的培训。
第三，第五年力争拿下技师资格证书，并且参与班长的竞选！
五、实施策略与反馈评估
在公司稳定后，每周要参加英语补习班，等英语水平达到应有等级后参加钢琴培训以丰富自身的业余生活。第四年要用自身一切可以利用的时间参加技师培训，工作日下班后向自身的前辈请教，节假日可以到自身的学校参加培训班。
时刻把自身的现状与规划表进行对比，找差距与不足，力求速度绝对不落后于规划表，如有差距应适当减少休息时间，以免少壮不努力，老大徒伤悲！
俗话说：“计划赶不上变化。”是的，影响职业生涯规划的因素诸多。有的变化因素是可以预测的，而有的变化因素难以预测。在此状况下，要使职业生涯规划行之有效，就须不断地对职业生涯规划进行评估与修订。其修订的内容包括：职业的重新选择；职业生涯路线的选择；人生目标的修正；实施措施与计划的变更等等。
市场仍会按照此规律发展，房屋总价款的进一步下调不可避免；换言之，市场房屋的整体性价比会越来越好。
第二章：产品研究及分析
专家普遍认为，北京的房地产市场已逐步走出了概念竞争的怪圈，伴随着市场成熟的脚步，已经步入了产品竞争时代。产品的优劣直接影响销售的最终结果。
一、产品优劣势分析
本案位于朝阳区工体东路8号、10号院，地处东二环与东三环之间、平安大街延长线与朝外大街之内，距东二环公里、距东三环公里；项目地块西隔工体东路为工人体育场游泳馆，东隔东大桥斜街为三里屯普通居民住宅区，南临北空干休所，北邻北京警备司令部武警办公大楼。项目占地公顷，属典型的“插空”项目；规划总建筑面积万平方米，建筑密度31%，容积率。
从建筑形式上属于围合型高板和塔连板形式，规划方案难度较大。针对本地块周边的市政设施、交通道路状况、配套设施等诸多因素综合考虑，对该规划项目作如下分析：
1、项目优势分析
（1）、地处东二、三环之间，是公认的的高地价区位，土地使用权的获取来之不易，绝对区位上乘。
（2）、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘，商业气氛浓厚，同时可分流四大核心区域的客户，区域内目标客户大多具有一定的经济基础和相应的消费能力。
（3）、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消费场所；综合考虑，有一定的投资空间，经概念提升、整体包装策划后，除纯居住功能外存有一定的投资租赁市场。
（4）、所处区域市政道路状况良好、周边配套设施齐全，特别是商业配套、健身、餐饮、娱乐场所多，并且整体区域内远景规划较好，对客户心理影响会较大。
（5）、与本区域内其他竞争项目相比，周边现状绿化较好、树龄长、污染小且与大型公园相隔不远，在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取静”的项目；
2、项目劣势
（1）、相对区位一般，东离国贸商圈，西距朝外商业大街都有一定距离，属于“都沿边，却又不全是”边缘地带，商务气氛不浓。
（2）、四邻小环境较差，处于北京旧有居民区的包围之中，纷乱嘈杂，居民素质不高，文化气息不够理想，对业主的日后生活会有一定的影响，不适宜建高尚纯居住区。
（3）、项目规划方案受地块形状、四至状况制约严重，人口密度大、建筑密度大、容积率较高、楼体布局难度大，狭小的中央庭院也不利于园林景观环境规划设计，会给销售带来较大压力，特别是进入后期销售阶段随着工程形象的拔高，视觉效果会越来越差。
（4）、项目地处朝外及平安大街延长线之间，交通状况在上下班高峰期拥堵严重，若遇工体有大型演出、比赛，则更加不理想。
（5）、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例，不利于销售利润的实现及项目档次的提升，并且与项目整体定位于高档相矛盾；且部分户型套内面积分配相对不合理，即相对于套内户型总面积，次卧、厨房的面积过小不符合目标客户的舒适生活习惯；
（6）、区域内可替代产品较多，与区域内各竞争项目相比，本案建筑规模、工期及入住时间存在较大劣势，地下车位数量也不足，客户容易被分流。
二、规划研究及产品定位
通过产品优劣势分析可以得出如下结论：该地块既有先天的不足也有鲜明的优势，不菲的地价决定了它只能做中高档产品，
为了挖出其潜质来我们必须对项目的产品定位进行细分，而只有对目标客户的需求做细致研究，才能有针对性地做产品细分。
1、产品规划研究
从本宗地地块形状来看呈楔形，不十分规则，属东西向长、南北向短的不好利用地块，体现在规划上就是东西向房屋必然多于南北向房屋；加上地块北侧为北京警备司令部办公用房，直接导致地块南侧的使用受到限制；再加上地块整体为近方形，只有做出围合才能提高土地利用率，这就不可避免地出现多处拐角结合部的“死角”房屋；这些在规划上不可逾越的障碍直接影响到销售价格的提升及销售利润的实现。很难想象出，这里能够规划成纯居住高尚品质社区，恐怕也难塑造成高尚的办公环境。假如仅从本项目目前的户型面积设计及所处区域地段来看似乎有这种可能，但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位，而这两点又恰恰是为本项目不可逾越的障碍；另外，向西的朝外大街，向东的三环沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多，因此作为纯办公用房也不太现实。
2、目标客户研究
（1）、因故不能或不愿离开该区域的成功人士，追求一定的舒适生活，向往拥有朝向好、面积适中偏大的户型。
（2）、向往便利的运动、健康，追求时尚，工作单位十分接近的年轻的准成功人士（包括一些运动员）。
（3）、中小规模个体经贸公司，业务便利，商住两用的需求者。
（4）、看准独特的位置、商机和产品的个性，用于投资的成功人士。
理由是：
（1）、规划方案可以做到一定数量的好朝向较舒适性的房子。
（2）、工体、海底世界对一些年轻、追求健康、快乐生活一族有无穷的魅力，有一些运动员希望就近有一处住所，有一些富裕的铁杆国安球迷希望在工体旁边有一处不大的“第二居所”。
（3）、本块宗地处于周边三大商业、商务核心边缘的市中心地带，可满足一些中小个体经营者居家办（4）、本块宗地位于第一、第三使馆区和几大商务、商业区的边缘，只要户型面积合理，便具有一定的投资概念。
（5）、居家办公和投资型客户对户型朝向的要求并不十分敏感，可以解决本项目东西向房屋过多的劣势，推出板式办公楼的优势。
3、项目定位
商住两用+投资概念
4、建筑规划的调整
（1）、保留正向大面积的居住功能为主的偏大套型设计。
（2）、把两个楼座的衔接处设计成投资或商业用房户型，面积不宜大，拐角可适当进行功能修改。
（3）、建议将楼体结构确定为框架结构，以增加室内外空间的可变性，从而增加部分房间的开间程度。
（4）、装修标准选用菜单式精装修方式。
（5）、在立面的表现上应与东部城市的整体相和谐并有适当突出、夸张的表现，既要有现代感，又与投资人心态相吻合，色彩选用上应冷暖色对比较为明显，在二者间又要有适当的过渡。
（6）、在阳台和窗体的表现上，应从整体上考虑细节，局部采用变化，力求新颖、实用，使客户从效果图上就有一种是成功人士居住地方的感觉；另外，在充分控制成本的前提下，尽量注重新材料、新工艺的运用，尽量避免市场上产品相似化、趋同化的弊病，寻求独到将是我产品设计的第一原则。
第三章：项目营销总体战略构想
营销，从本质上讲，是产品个性化的最大张扬。
实践证明，抓住产品独有的特征，进行最强有力的差异性宣传，是实现销售利润最大化的根本法宝。
该项目独有的特征是：
1、紧邻在北京人心目中无可替代的国安主场——工人体育场，这是一个市中心的、大型的、综合型的、有着特殊定义的集体育运动、休闲娱乐、大型演出于一体的场馆；此外，还有一个综合性的室内工人体育馆。
2、紧邻生活在北京这样一个内陆城市中的年轻父母及儿童心目中的第一个海洋生活缩影的水晶宫——富国海底世界。这两个所在是全北京崇尚健康生活，维护京城尊严的成年人和渴望大海、渴望自由的少年儿童的心灵圣殿。
紧紧抓住这一其他项目所不及的差异性特征，喊出“运动就在家门口，健康生活每一天”的响亮口号，进行主题概念的演绎升华，提出“泛会所”的概念：“成人会所在工体，儿童会所在海底”，把“足球运动与国安主场”的热点以软性文章、各种出其不意又合情合理的推广活动结合起来进行操作，扩大项目的影响度和美誉度；通过金牌的物业管理服务，把健康居住和家居办公、投资理财有机结合在一起，定能取得最快速的、最有效的市场轰动效应。不足400套住房在1000多万人的关注下消化掉应该不成其为太大的问题。
总之，“运动·健康”是该项目唯一可以在最短时间内形成影响力的着眼点和发力点，也是最容易演绎的时代话题。产品的风格应是内部使用功能的便利实惠和外部形象的现代相统一。
一、库区管理
1、库区大门明显位置设立形象标识，提示司机库区所在位置；
2、进入库区，明显位置设有库区平面图，标识各类产品所在库位相关信息。
3、对于同库区有多个仓库时，应对各个仓库进行编号；
4、库区道路应平整、畅通，不得有物品挡住道路，阻碍车辆通行，
5、库区内应整洁、美观，不应杂草丛生、存在虫、鼠隐患
二、库内管理
1、库内设置管理
库房内应干燥，地面平坦，整洁；仓库大门、窗户应完好、并对所配备锁匙、库门开启装置实行专人管理。
仓库灯光应足够，能满足仓库夜间操作（如货运发货等），仓库电源线不得有裸露现象；
仓库应配备足够的消防器材，定期检查有无失效，仓库的消防器材应放在容易发现、拿取的位置；
库内应划黄线标明库位、垛位、道路等，库内通道应畅通，不得有物品阻碍车辆通行；
仓库应具备进、出货的装卸平台，便于出入库操作；
每个仓库应有仓库平面图，且注明库内产品分布、仓库平面结构、仓库面积；
库内应具备装卸工装卸时的垫板，具备装卸必备的工具：推车、叉车等；
仓库地面应保持无灰尘、无碎屑、纸屑等杂物，库内应具备清洁工具（扫帚、墩布、垃圾箱等），各仓库的推车、扫把等工具应集中摆放在固定、合理的位置，不得随意乱扔。
产品每垛标识齐全，更换应及时、准确（型号、数量），每垛货位的标识字迹清楚、格式统一、标识牌的悬挂位置一致。
2、在库产品管理
如一大库内存放有多种规格多种型号的产品，将各规格、型号的产品分开摆放，清楚标识。严格按照规格、型号分开码放。对于零散产品，必要时设置临时存放区。
产品严格按照标高码放，不得超高，倾斜。同一垛位里不得混放型号相似、相近的产品。检查库内产品有无变形现象，若发现有变形现象应减少堆码层数；
易受潮的仓库底下应垫上托板或薄膜，灰尘较大的仓库顶层应加盖防尘货物；
产品码放应留有五距（墙距米、垛距米/2垛、灯距、柱距、顶距），便于有突发事件抢救产品；
三、搬运装卸管理
1、搬运作业时应轻拿轻放，不得抛、扔产品，不得打开产品扣手；
2、装卸货过程中，不得直接踩在产品上，应垫上垫板，保护产品完好；
3、在出入库过程中，理货人员对产品的外观质量进行检查，保证出入库产品质量；
四、出入库帐务管理
1、仓库定期核对帐务，帐务资料装订、帐务登记、报表填写、报表上传等应做到日清月结，报表、台帐、实物、货卡必须完全一致。
五、库房仓管员管理
1、仓管员熟悉自己的工作职责，熟悉本仓库管理的工作流程，衣着整洁；
2、仓管员应熟悉各种产品，严格按计划、单据收、发货；
3、仓管员应严格控制外来人员进入仓库；
4、仓管员应具备一定的安全意识和消防意识，仓管员应熟悉消防器材的使用。
六、安全管理
1、入库人员严禁携带烟火，非仓库管理人员、搬运作业人员、严禁进入库区；
2、对长时间存放在库内的货物应定期检查（有无虫害、变形、受潮等），
3、库内消防设施应齐全；
4、仓库大门、窗户应完好，及时锁门、关窗；
5、库内危险品应单独存放、并标识清楚，对于有的危险品，必要时可放在经常能看到的地方。（如油漆等）；
6、库内的电源线不得裸露,严格用电管理。
一、旧规划体系与“以产品为核心概念的规划体系”
旅游规划，已经成为政府管理旅游产业和区域旅游开发的主要工具。可以说，几乎所有的县级城市及大部分旅游区，都已经编制了旅游规划，这是中国旅游产业可喜的进步。
现有的规划体系，主要是确定要素布局及配套的整体关系，但不可能按照项目运作的要求进行深度挖掘、创意与整合；恰恰是规划不能达到的地方，策划是解决实际操作问题最好的钥匙；这些实际操作问题主要是：产品（或项目）、形象与营销、促销活动、可行性（投资评价）、招商引资、融资、开发管理。
《旅游规划通则》指出：“旅游发展规划是根据旅游业的历史、现状和市场要素的变化所制定的目标体系，以及为实现目标体系在特定的发展条件下对旅游发展的要素所做的安排。旅游区规划是指为了保护、开发、利用和经营管理旅游区，使其发挥多种功能和作用而进行的各项旅游要素的统筹部署和具体安排。”
简单概括，现有的旅游规划是围绕产业发展目标进行的要素布局与配套安排。
我们认为，旅游产业是在交通等公共条件与设施基础上，由旅游企事业主体提供服务性产品而构成的。适用的产业规划，不应该仅仅从横断的要素进行研究，最重要的是，必须研究产品，研究企事业主体如何对自然资源、文化资源、市场、交通等等要素进行整合与创造，形成适销对路的旅游产品。
规划还有另一种编制方式，即以产品为核心概念的方式。首先通过对资源于市场的整合，形成关于产品及产品体系的结构，以主力产品为中心，构筑产业配套结构，可以建立起一个更加适用合可以操作的区域生产力布局，形成区域规划定位与目标。
从我们的观点来看，自然资源、文化资源、市场、交通，都是产品策划的资源基础和环境要素。只有将这些要素整合成为产品，我们才能建立一个区域的产品谱系，根据产品，提出投资规模要求，进行产品配套，预测区域市场目标，建立以公共设施配套与产品开发相结合的旅游产业发展战略。
没有产品，就意味着要素布局与配套缺少主体的保障和实现的机制。
通过规划，资源并不能变成产品；即使编制了修建性规划，修建出来，也只能算是一种半成品；还没有成为完整的产品。
这就是目前很多旅游机构编制规划后，不得不将规划束之高阁的原因。
规划起于资源；规划的编制从资源开始，中国旅游规划的发展，也是从地理学的旅游资源研究形成起来的；以区域自然及人文资源为基础，成为了编制旅游规划的基础思路。
从开发旅游资源的历史过程来看，我们可以将其划分为五个阶段，即原始资源利用期、资源开发起步期、资源全面开发期、资源深度挖掘期、后资源开发期。我国旅游产业起步于80年代初，95年以后进入资源开发的起步期，目前已处于起步晚期和全面开发初期。从具体的资源开发过程来分析，用以上的五阶段划分方法仍然完全适用，即仍可分为从原始利用，直到后开发的五个阶段。
然而，我国东西部发展很不平衡，东部，特别是南方，由于资源的有限，高度发展的市场催动了旅游产品的另一个发展方式：由市场需求决定的非资源型人造旅游产品（锦绣中华、欢乐谷、航母等）的快速发展。
于是，有了旅游学上市场派的声音，有了地理派与市场派的争论。
我们的观点认为，就一个地区的旅游发展而言，旅游发展的目标与战略，是由旅游资源与市场共同决定的，而资源与市场的结合点，是产品，特别是产品的定位与成型，产品的调整与改造。
比如：没有博鳌论坛，我们不可能正确规划出琼海的旅游战略；没有中视基地，无锡旅游又如何去规划；没有将瓷艺转化为瓷艺旅游的产品，景德镇又怎样成为旅游目的地？规划最重要的，除了公共设施的条件及发展战略外，是运作主体必需清晰把握的产品整合与实现机制。
对于“以产品为核心概念的规划体系”而言，策划，理所当然是规划的一部分；但按照目前的规划体系，策划不被包含，策划是策划，规划是规划。
当目前的规划尚未建立起以产品为核心的编制体系时，策划，就成为规划最好的补充！
二、“玩法”与产品策划的创造性
在同样的资源与市场要素的条件下，产品，可以有多种多样可能的形态。我们可以以资源为对象，进行产品设计，比如独特的自然资源，它本身就是观赏对象；我们也可以以资源为背景，进行产品设计，比如度假村、高尔夫球场；我们还可以完全“无中生有”，比如主题公园。
产品的定位，包括五大定位：市场定位、主题定位、形象定位、游憩方式定位、商业模式定位。完整的旅游产品，应该有明确的游憩方式、和相对清晰的商业模式。
与定位相对应的，是创意过程。
定位不仅仅需要整合各种要素，从中挖掘出对应市场的最大吸引力因素；定位更需要创造，为产品注入新的内涵，包括主题、形象、游憩方式、商业模式等不同的方面。
就对观赏性资源的产品化改造而言，创造性设计就非常重要；其中，以人为本的理念必须充分体现。人体工程设计、情境设计和体验设计是观赏方式设计的主要技术。
人体工程设计：以人与自然相适应为基础，在不破坏自然的前提下，安排最适于人体的观赏及游乐方式；以最适合于人体步行、站立、座息、游走及观赏的方式，设计每一个景点的.游步道、座椅、观赏点等；
情境设计：对整个景区、每一个景点，设计出观赏角度，利用人文要素，形成审美意境，产生情景交融，情境互动的效果；
体验设计：以人为本，把纯自然的过程，转化为人的参与过程，是人在参与中，体验乐趣，产生新的经历与经验，获得全新的感受。
我们有时把观赏方式游称作为游赏方式；游憩方式不同于游赏方式，尤其包含了休憩的含义，以休闲为核心的娱乐、康体、疗养、休息成为休憩。
游玩方式游不同于游憩方式，玩包含了各种各样的玩乐，不一定休闲，可能很累，可能使人与人之间的游戏。而游，则包含了外出，行走等出游理念，又包含了登山等康体概念。
总体上说，最大的概念是游玩方式，其次是游憩方式，再次是游赏方式或观赏方式。
对产品策划而言，最重要的是确定游玩方式，又成为“玩法”。创意的最大难点，也是最核心点，就是玩法。
有了玩法，就可以清楚的分析产品的吸引力有多大，吸引什么样的游客，满足什么样的需求。另一方面，可以进行商业运作的策划。
三、产品体系与规划
1）产品策划
产品策划包括产品定位、游玩方式设计、功能分区、空间布局、景观策划、交通与游步道策划、设施要求与配套策划、环境保护策划、商业模式设计、形象设计、营销策划、投资分期、融资安排、收入预测。
一个区域旅游规划，应该对区域内的资源进行整合，结合市场、交通、城镇、社会经济环境等因素，形成一批产品，并形成产品体系结构。
2）单元产品、产品集及产品体系
产品体系，是指区域内全部既相互联系，又各自独立的产品共同构成的整体。单元产品指地域、游玩方式、管理条件等具备相对完整性的，可以独立经营的最小单元。产品集指由一个或几个吸引力中心单元产品及其配套产品共同构成的，在地域上紧密结合，在经营上形成最佳规模的产品群。有几个产品群，构成一个区域的产品体系。
在产品体系中，有1-3个产品群具有最大的吸引力，是区域的核心产品集，其他产品集有的处于补充地位，有的是配套性，有的市场对象较小或局限较大、有的为未来潜力性产品。这些产品集之间，构成一种结构关系，形成产品体系。
3）发展目标与战略
有每个产品的目标及产品体系的构架，很容易整合出区域发展目标。基于产品体系，制定的战略将以产品开发和公共设施开发为基础，结合营销战略，形成综合发展战略。
4）生产力布局及要素配置
依托产品体系构架，可以形成跟适用的生产力布局，其中各要素的配置都依托于公共设施或产品，有明确的承担主体，有清晰的投资及引资操作方式。
5）区域形象与营销战略
区域的形象，往往是以核心产品的形象或大多数产品共有的形象为基础，结合产品的情景、体验及互动方式，进行提炼；凸显区域旅游的独特性和游玩吸引力。
营销战略则是对各产品集营销战略的区域整合，从整个区域出发，依托核心产品的吸引力，以核心产品的营销为主，建立带动模式，同时考虑不同产品的区域及时场细分战略。
6）区域投资与招商
区域投资，依托于产品的投资估算和公共设施的估算，可以非常容易的得出。公共设施需要政府进行投资，产品可以按项目（可以是产品集，也可以是单元产品）进行招商。
7）行业管理及人力资源
依托产品体系，可以很好的计算出人力资源的需求，并制定相应的人力资源发展计划及培训计划。制定相应的行业管理战略。
淘宝运营第一步 制定整体项目策略规划
下面所有工作就是根据战略蓝图做具体的执行了，当然在具体运营过程中可能需要根据实际情况不断优化调整原来的计划和目标。
我认为：只有先做好分析、制订策略和具体执行计划，才能分工协作、有的防矢，实现资源整合的价值最大化。
淘宝运营第二步 组建运营团队
当整体项目的战略规划好之后，第一件事情就是组织资源了，人、财、物等各种资源。其中最大的问题就是团队组建，人才是淘宝运营的核心，所有的工作计划都需要通过人去执行完成。团队组建，根据战略销售目标和投入可大可小，并且，应该是在具体的运营过程中逐步调整的。
一个完整的淘宝电商团队至少由以下岗位组成：项目主管、文案策划、商品运营、淘宝推广、美工、客服等人员组成。其中，如果情况允许，文案策划还可分解成产品文案和传播文案，而商品运营主要为产品分析和规划、促销活动组织等，淘宝推广专著于直通车等各种淘宝工具的使用推广，美工就是店铺装修、产品宝贝页面设计、活动页面设计等，客服一定是了解产品知识、销售能力强、打字速度快并且了解淘宝文化的人员。
组建团队需要先定岗位，明确岗位职责和分工，然后通过各种形式招聘，人来后需要培训，进行管理和考核。当然，其实一个人也可以做淘宝，只是需要把各岗位都兼着做完了，那可是超级牛人才能做专业。
淘宝运营第三步：规划装修好店铺
取好名字，做好入驻申请的前期工作，批准后就可正式开始规划装修店铺了。当然，由于淘宝商城审核工作有时回长一点，所以大部分都是同步进行，注册下来后，直接上传装修而已。
淘宝店铺规划其实并不复杂，尤其是模块栏目程序都已经确定好，只需要确定内容就 OK 了。但是，其实一个店铺装修规划并不那么简单，事前需要分析大量竞争对手的店铺以及自己品牌的优势特征，然后结合目标受众和一些后期运营思路来进行栏目规划。比如：很多淘宝店注重互动沟通，就会加一些帮派、社区的栏目，而对品牌历史个性很注重的，一般都会有品牌溯源的栏目。
同时，产品分类也是一个非常重要的课题，怎么划分能让消费者购物体验更佳，需要反复测试考量，才能得出结论。
规划好之后，才是美工设计执行，从店招、店标、首页到产品展示页模版，再到栏目品牌页的个性设计等，一定是在店铺规划好的风格下进行视觉表现。淘宝设计，有一个比较特殊的要求：热闹而不杂乱，要有购物的氛围，同时要清晰有序。
淘宝运营第四步：策划包装产品
这一步应该是运营的关键。一个店铺的转化率高低有很多因素影响，但是产品绝对是最重要的元素。
产品策划包含的内容非常广和多。首先就是产品线和产品组合策划，营销教材上有一个 “ 明星、金牛、瘦狗、？ ” 产品四象矩阵组合规划。同样道理，做淘宝一定要确定好引流产品、阻击产品、利润产品、后续产品，而这又和产品定价相结合，形成完整的产品宽度和产品组合，实现热销和利润平衡统一。对于很多传统企业来说，还面临一个重要问题，那就是怎么解决线上线下的产品渠道冲突问题。
产品策划第二部分就是产品宝贝页面的策划和执行了。()如何展现产品最有销售力、产品图片怎么拍最能打动消费者、产品销售文案怎么写才能大卖特卖？产品文案是以理性阐述为主还是感性打动为主？相对竞争对手，我们的优势是什么？怎么突出来？这些问题都需要通过分析策划才能初步做好。
淘宝运营第五步：商品促销运营
商品促销运营和产品策划其实相辅相成，并且和下一步的推广运营三者组成日常运营的核心。淘宝店铺的商品促销，可以分成三大类：一参加淘宝各种促销活动；二、策划创意自己店铺各种主题活动；三、利用关联销售、交叉销售等手段方式，实现商品生动化，提升用户粘性，提升客单价。这三种促销活动相互联系，并且下面又有很多种形式，这些手段组合使用，可以打造爆款产品，实现销售飞跃。
提醒大家，促销只是手段，目的是增加销售。但是，目前很多淘宝店铺陷入了无促销无销售，有促销才有销售的怪圈，主要还是店铺和品牌缺少独特的卖点和差异化，无个性，没有吸引人的独特点，品牌无溢价能力，更没有粉丝。
淘宝运营第六步：推广运营
淘宝运营第七步：客服销售
淘宝运营第八步：数据分析
这个说起来会比较虚，但是数据挖掘和分析是电子商务和传统线下商务最明显的区别，电子商务的数据是精准的、即时性的。几乎所有的策略规划和运营规划都需要以具体的数据来做支撑，数据分析只是手段，目的是通过数据分析发现问题、发现机会，制订策略、提升推广效果，提升店铺转化率，从而提升整店的 ROI ，实现企业利润最大化。
总结：
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